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行业新闻/产业园区轻资运营发展趋势
发布人:文睿国际 发布时间:2015-01-13 【返回】

未来几年产业园区轻资运营发展趋势——VERY文睿

中国的产业园区开发从2005年左右大肆兴起到目前已经发展了将近10年时间,期间伴生着几波房地产快速增长的浪潮。在这期间,产业园区开发大潮从东部沿海逐渐向中西部内陆衍生,从北上广深一线城市逐渐向三四线城市扩展,虽然此起彼伏,但一直方兴未艾。近几年里,中西部城市领导对发展园区经济非常热衷,中西部城市霎时间成为园区开发企业扩张布点的主阵地,产业经济和楼宇经济成为上下官员常挂嘴边的关键词。但是事实上,很少有人会去深入了解产业经济和楼宇经济的概念,也说不清楚二者的区别。

产业园客户和办公楼宇客户有一定的融合转化关系;一个城市的企业发展对当地园区和办公楼发展双向推动,因此产业园供需和办公楼宇的供需规模相互制约。而不少城市在不了解自身产业基础和发展条件的基础上,在办公楼集群空置严重的同时,又盲目引进开发大量产业园项目,从而导致产业载体严重供大于求。这种产业载体招商替代产业招商、产业载体经济替代产业经济的模式成为国内产业园区发展的主要模式,也导致了国内今后五到十年内楼宇载体供应过剩日益严重与办公企业数量日益缺乏之间的矛盾上升为国内产业园区发展的主要矛盾。

VERY文睿认为,缓解此矛盾一方面从源头上减少楼宇的开发供应,另一方面则需要有运营经验的园区品牌扶持培育出大量有实力的企业作为需求方,来填补大量过量的园区。

前面简要总结了园区载体的供需情况方面的发展趋势;另外从园区投资开发商方面来看,园区开发前期主要集中在经济基础较好的东部沿海及省会城市,加上几波快速上涨行情,较高的投资回报催生了一大批代表性的园区运营开发企业以及园区品牌。但是时间轴转到2012-2014年,国内房地产开发市场开始进入深度调整期,住宅开发为代表的房地产开发行业由高盈利行业进入到低盈利行业,房开企业在房地产开发各个环节中稍有不慎就会栽个大跟斗,项目亏本不赚钱还算不错,甚至有资金链断裂无法翻身的危险。除了操盘经验丰富、历史沉淀丰盛的知名房企以及资金实力强劲的国有企业尚能明哲保身,大量有实体企业转型而来的房产公司以及小房产公司则举步维艰,度日艰难。房地产开发中公认利润率最高、操盘最简单的住宅开发行情尚且如此,以销售给企业为主的产业园区开发商近几年的境遇可想而知。

很多第一次进入产业园区拿地开发的所谓园区开发企业,由于园区开发经验有限,搞不清楚“低廉的土地成本”、“高昂的开发建造成本”、“漫长的销售回现期”之间的辩证关系。事实上,很多园区开发企业都经历过这个开发过程,“从微笑着拿到微乎其微的土地价格开始进行开发到发愁得对着一堆卖不掉的楼宇现房结束,结束的同时又通过楼宇载体贷款融资开始另一段微笑着拿地的故事”。园区开发企业将主要精力集中在资金链这个关键词上,无暇顾及产业园区最重要的环节招商和运营工作。因此进一步加剧了载体的空置率。

楼宇供大于求的矛盾以及楼宇开发企业资金压力将双向推动产业园区轻资产化运作的趋势。VERY文睿判断,未来五到十年,产业园区轻资产化的运作模式将成为国内产业园区发展主要模式。所谓轻资产化,即有经验有资源有运作能力的园区品牌不参与园区的开发,而直接输出品牌和管理团队,开发工作则由资金实力较强的政府机构及实业企业完成,双方共同整合。从知名园区品牌角度,从前期的开发运营模式转为专业运营模式,从重资投入转为轻资经营,将主要精力集中到园区的招商和运营上,而开发企业则专注于与载体的开发和整理、通过良性的载体经营来获得健康的资金,这种即是双赢又是小投入大回报的模式对于双方来讲都是最佳选择。

从园区供应需求角度,重资产拿地开发模式增加园区的总供应量、而轻资产园区运营模式则填补了现有空置楼宇,减少了空置楼宇量。因此轻资产园区发展模式更符合中国未来几年产业园区发展的趋势。

   事实上,这两年除了资金实力强大的央企以及底子较厚的LHT(联东、华夏、天安)还在坚持各种模式的拿地开发重资产经营,其他园区投资开发主体包括知名园区品牌、学院派、产业联盟、物流品牌、电商文创、金融基金等等已经开始投入轻资产园区发展业务。这一方面是产业园区市场经济发展规律决定的,另一方面也说明了中国产业园区开始由第一阶段逐渐进入到第二阶段。在这一波转型过程中,广大园区运营主体已经摆正了位置、调整了业务,而相对应的园区载体投资主体包括政府以及开发企业也需要积极配合放开包袱,共同创造健康的产业发展环境。

   综述,不管是轻资运营亦或是重资开发,园区最后都需要企业填充和产业孵化,VERY文睿期待和各类型园区载体建立战略合作,达到园区轻资运营发展过程中的多方共赢。